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| Directeur de thèse | Laurent BATSCH, Professeur à l’université Paris Dauphine |
| Président du jury | Carole GRESSE, Professeur à l’université Paris Dauphine |
| Rapporteurs | Patrice FONTAINE, Professeur à l’université de Grenoble II et Edwin DEUTSCH, Professeur à l’université de technologie de Vienne |
| Suffragants | Patrick ROGER, Professeur à l’université Louis Pasteur à Strasbourg, Jacques FRIGGIT, Chargé de mission au Conseil Général des Ponts et Chaussées |
Mention : Très honorable avec les félicitations du jury
RESUME
L’immobilier se financiarise. L’époque où ce secteur n’était pas considéré comme une classe d’actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l’on a pris acte de cet état de fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la structure de l’indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel entre les indices de prix et l’indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie d’analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de l’information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l’on obtient en se contentant d’utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l’indice, sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l’évaluation des produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique aboutira à l’introduction du concept d’indice informationnel et l’on posera la question centrale pour toute construction d’indice : Comment quantifier l’information ?
Mots clés : Immobilier, Indices Immobiliers, Ventes répétées, Information, Réversibilité
ABSTRACT
Real estate is becoming more and more a financial asset. Nowadays it fully appears as an asset class like stocks or bonds. But once this diagnosis is layed down, how can we work with this illiquid, heterogenous and recalcitrant asset ? Real estate indexes bring some elements, especially for portfolio management, risk management and mortgages. In this dissertation we redevelop and deepen the repeat-sales framework of Case and Shiller, making it easier to interpret financially, easier to handle and more intuitive. We study the theoretical link between the price indexes and the repeat-sales index (RSI). We present a methodology of data analysis which, thanks to various indicators, allows a better exploitation of the information embedded in a dataset, compared to the computation of the single index values usually realised. We also study the sensibility, the volatility of the RSI and the problem of the two populations. We develop a quantification process of the reversibility phenomenon and discuss the possibility to price derivatives written on a real estate index. Finally, this work ends up with the introduction of the concept of informational index, where the crucial question for every index computation in a heterogeneous and illiquid market is formulated : How can information be quantified ?
Key words : Real Estate, Real Estate Indexes, Repeat-sales, Information, Reversibility